Почему многие россияне могут остаться без квартиры

Регистрация по месту жительства не делает человека собственником квартиры, но в ряде случаев она даёт право пожизненного проживания - которое сохраняется даже после продажи квартиры новому владельцу и не может быть снято без согласия самого зарегистрированного. Разбираем, кто относится к этой категории и как распознать риск до того, как деньги переданы.

Почему регистрация - это не всегда просто формальность

Большинство покупателей исходят из логики: собственник один, а остальные зарегистрированные - просто жильцы без прав на квартиру. Отчасти это верно: регистрация сама по себе не делает человека совладельцем и не даёт права на долю. Но она может закреплять право пользования жильём - то есть право проживать в квартире, - и в ряде случаев это право сохраняется даже после смены собственника.

Отказ от приватизации: право проживания на всю жизнь

Если человек на момент приватизации квартиры имел право на неё наравне с остальными членами семьи, но добровольно отказался от участия, он сохраняет право бессрочного пользования этим жильём - это прямо закреплено статьёй 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Такой человек не становится собственником, но и выселить его нельзя, даже если квартиру потом продали новому владельцу, - в том числе через суд.

Почему эту категорию сложно выявить

Официального реестра отказавшихся от приватизации не существует, а архивные документы о приватизации не всегда доступны для запроса покупателем. Косвенный признак - сопоставление даты регистрации права собственности с датой регистрации по месту жительства: если человек был прописан в квартире раньше, чем оформлено право собственности текущего владельца, это повод уточнить, не отказывался ли он от приватизации в своё время.

Право проживания нельзя обойти техническими уловками

Встречаются попытки временно снять человека с регистрационного учёта перед сделкой, а затем зарегистрировать обратно - в расчёте на то, что за это время квартиру успеют продать. Судебная практика по таким случаям складывается не в пользу покупателя: право пожизненного проживания, однажды возникшее по закону, сохраняется независимо от временного снятия с учёта, если оно не сопровождалось действительным отказом от самого права.

Похожий риск в кооперативном жилье

Отдельная ситуация - квартиры в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Если пай выплачивался в браке, право на квартиру может распространяться не только на официального собственника, но и на супруга - даже бывшего, - а также на детей, если они были зарегистрированы в этот период. Перед покупкой такой квартиры стоит уточнить, был ли пай выплачен в браке и произведён ли официальный раздел имущества после развода.

Что проверить перед покупкой квартиры с зарегистрированными жильцами

• Сопоставьте дату регистрации права собственности с датой регистрации всех прописанных лиц по домовой книге или выписке из неё.
• Уточните у продавца, приватизировалась ли квартира и кто на момент приватизации имел право на участие, но отказался.
• Требуйте снятия с регистрационного учёта всех жильцов до полного расчёта по сделке, а не после.
• Не соглашайтесь на схему «снимутся и снова пропишутся в другом месте после продажи» без реального альтернативного адреса регистрации.
• Для квартир в ЖСК уточните, выплачивался ли пай в браке и произведён ли раздел имущества между супругами.

Хотите проверить, кто зарегистрирован в выбранной квартире

Пришлите адрес объекта по телефону - поможем выявить жильцов с правом пожизненного проживания и подскажем, что запросить у продавца.

8 909 440-80-80

Все статьи