7 ошибок каждого арендодателя

Большинство проблем при сдаче квартиры в аренду возникает не из-за неудачного арендатора, а из-за решений, которые собственник принимает ещё до заселения — или вовсе не принимает, полагаясь на устные договорённости. Разбираем частые ошибки арендодателей, из-за которых теряют деньги даже те, кто сдаёт квартиру далеко не первый год.

Сдача родственникам без чётких условий

Родственнику сложно назначить жёсткий срок оплаты, отказать в просьбе о регистрации или поднять ставку до рыночной — личные отношения делают собственника уязвимым именно там, где с посторонним арендатором вопросов бы не возникло. На практике это оборачивается ставкой в разы ниже рынка, требованиями о постоянной регистрации и невозможностью управлять своей же квартирой без обвинений в разрушении семейных отношений. Правило простое: условия и документы должны быть одинаковыми для всех, независимо от родства.

Сдача квартиры вообще без письменного договора

Устная договорённость не защищает ни одну из сторон. Если жилец перестаёт платить, портит имущество или отказывается съезжать, у собственника не остаётся доказательств самого факта найма — а значит, и законных оснований требовать выселения или компенсации. Без договора юридически подтвердить, что человек вообще проживал в квартире на условиях найма, а не просто «пожил по-соседски», крайне сложно.

Дорогой ремонт «под себя» перед сдачей

Вложения в премиальную отделку и технику редко окупаются при сдаче в аренду: арендатор живёт в чужой квартире иначе, чем собственник в своей, и через пару лет дорогая техника и покрытия изнашиваются точно так же, как бюджетные, а разница в арендной ставке эти вложения обычно не компенсирует. Если квартира готовится именно под сдачу, разумнее делать простой, качественный ремонт без личных дорогих решений — либо забрать ценные вещи и технику себе перед тем, как заселять жильцов.

Типовой договор из интернета вместо составленного под сделку

Бесплатный шаблон на пару страниц обычно не защищает ни одну из сторон в полной мере: в нём нет данных всех фактических жильцов, порядка расчёта обеспечительного платежа, условий о физическом износе имущества, санкций за просрочку. Договор должен быть составлен под конкретную квартиру и конкретного арендатора, а не скачан из первой попавшейся ссылки.

Неуплата налогов и нарушение условий ипотеки

Налоговая всё чаще сопоставляет регулярные поступления на карту с количеством объектов в собственности — подробнее о том, как это работает и что делать, если квартира уже сдаётся неофициально, читайте в отдельной статье. Отдельный риск для ипотечных квартир: во многих кредитных договорах есть условие, обязывающее получить согласие банка на сдачу объекта в аренду. Если банк узнаёт о сдаче без такого согласия, он вправе потребовать досрочного погашения кредита — это стоит проверить в своём договоре заранее.

Передача арендатору полного комплекта ключей

Если в двери два замка, разумнее отдавать ключ только от нижнего — личинка нижнего замка стоит в разы дешевле верхнего. Передав оба комплекта, собственник теряет контроль: у бывшего арендатора может остаться дубликат, а при возникновении проблем именно собственнику придётся менять замки после каждой смены жильцов.

Отсутствие регулярного контроля за состоянием квартиры

Встреча с арендатором один раз при заключении договора и следующая — только при выезде через год или два — типичная ошибка, из-за которой повреждения имущества обнаруживаются слишком поздно, когда обеспечительный платёж уже не покрывает ремонт. Периодические визиты, зафиксированные в договоре, позволяют устранять проблемы по мере их появления и удерживать компенсацию из депозита сразу, а не пытаться взыскать ущерб постфактум.

Как избежать типичных ошибок арендодателя

• Применяйте одинаковые условия и договор ко всем арендаторам, включая родственников.
• Никогда не сдавайте квартиру без письменного договора найма.
• Планируйте ремонт под сдачу заранее — не переносите в арендную квартиру решения, рассчитанные на себя.
• Составляйте договор под конкретную сделку, а не используйте типовой шаблон из интернета.
• Если квартира в ипотеке, проверьте, требует ли банк согласия на сдачу в аренду.
• Передавайте только ключ от нижнего замка, если дверь оснащена двумя.
• Пропишите в договоре периодические визиты для проверки состояния квартиры.

Хотите сдать квартиру без типичных ошибок

Опишите объект по телефону — поможем составить договор под вашу ситуацию и учесть все риски заранее.

8 909 440-80-80

Все статьи