Сдаёте квартиру в аренду: с сентября 2026 года налоговая видит все переводы

Регулярные переводы на карту за аренду квартиры давно не остаются незамеченными — банки и без того обязаны сообщать о подозрительных операциях. С 1 сентября 2026 года контроль усилился: Росфинмониторинг получил прямой доступ к данным о переводах через Систему быстрых платежей и карты «Мир». Разбираем, что это означает для тех, кто сдаёт квартиру неофициально, и какие есть законные способы платить меньше.

Что изменилось с 1 сентября 2026 года

По закону, подписанному в конце 2025 года, с 1 сентября 2026 года Росфинмониторинг получил возможность напрямую запрашивать у Национальной системы платёжных карт сведения о переводах через СБП и карты «Мир» — без обращения к обслуживающему банку каждый раз отдельно. Это ускорило и упростило выявление регулярных платежей, которые выглядят как доход, а не как разовый перевод между знакомыми.

Как выглядит подозрительный платёж со стороны

Ежемесячные переводы одинаковой или близкой суммы от одного и того же человека, на одну и ту же дату, при этом собственнику принадлежит несколько объектов недвижимости, — типичная картина, которую алгоритмы банковского контроля и налоговой уже умеют распознавать. Формально доказать факт сдачи в аренду по одним только переводам сложно, но этого обычно достаточно, чтобы инициировать проверку и запросить пояснения.

Почему выгоднее платить сразу, а не после проверки

Налоговая обычно присылает требование не сразу после первого подозрительного перевода, а после того, как собрана доказательная база за период в один-три года. К этому моменту сумма самого налога — уже меньшая часть проблемы: пени и штраф могут кратно превышать первоначальный долг. Оспорить такое требование в суде тяжело именно потому, что налоговая обращается в суд, уже имея на руках выписки по счетам за длительный период.

Каким может быть налоговый режим для сдачи квартиры

У собственника есть несколько законных вариантов снизить налоговую нагрузку по сравнению со стандартным НДФЛ 13%: патент на сдачу недвижимости в аренду — стоимость зависит от региона и площади объекта; статус самозанятого — налог на профессиональный доход по ставке 4% при сдаче физическим лицам; регистрация ИП на упрощённой системе налогообложения — 6% с дохода. Выбор зависит от суммы аренды, количества объектов и того, сдаётся ли квартира физическому лицу или компании.

Что учесть при покупке квартиры, если планируете её сдавать

Если недвижимость использовалась в коммерческих целях — например, официально сдавалась в аренду через статус ИП, — это может повлиять на налог при последующей продаже: со всей суммы сделки вместо привычного освобождения по сроку владения. Стоит заранее продумать, на кого оформляется покупка — на физическое лицо, самозанятого или юридическое лицо, — если сдача в аренду планируется на постоянной основе.

Как легализовать сдачу квартиры в аренду

• Выберите налоговый режим — патент, самозанятость или ИП на УСН — исходя из суммы аренды и количества сдаваемых объектов.
• Заключайте договор найма в письменной форме с указанием реальной суммы платежа, а не устные договорённости.
• Если платите налоги как физическое лицо без специального статуса, подавайте декларацию 3-НДФЛ ежегодно, указывая полученный доход от аренды.
• Не полагайтесь на то, что переводы через СБП или на карту физлица останутся незамеченными — с сентября 2026 года это уже не так.
• Если уже сдавали неофициально, обратитесь за консультацией заранее — легализовать доход сейчас дешевле, чем оплачивать налог, пени и штраф после проверки.

Хотите легализовать сдачу квартиры в аренду

Опишите ситуацию по телефону — подскажем, какой налоговый режим подойдёт именно вам, и поможем оформить сдачу в аренду официально.

8 909 440-80-80

Все статьи