Эти квартиры покупать нельзя: 5 самых рискованных сделок

Самые опасные квартиры на рынке - не те, у которых явно проблемные документы, а наоборот: свежий ремонт, полный пакет бумаг и цена чуть ниже рынка. Именно такие объекты чаще всего оспаривают в суде уже после сделки. Разбираем пять типов рисков, из-за которых покупатель может остаться без квартиры и без денег.

5. Квартира, доставшаяся по завещанию

Если продавец получил квартиру по завещанию, первое, что нужно проверить, - от кого и кому оно составлено. Если завещание сделано в пользу наследника, который и так получил бы имущество по закону (например, супруга или ребёнка), это повод присмотреться внимательнее: часто так пытаются скрыть существование других наследников. У завещания есть обязательная доля - независимо от его текста, несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы наследодателя имеют право минимум на половину доли, которая причиталась бы им по закону. Если такие люди есть и не участвовали в сделке, унаследованную квартиру позже могут оспорить в суде.

4. Купля-продажа между родственниками

Сделки внутри семьи - один из самых сложных случаев для проверки, потому что деньги по договору часто не передаются на самом деле: родственники оформляют куплю-продажу, чтобы, например, уменьшить налог при последующей перепродаже. Если продавец не может подтвердить фактическую передачу денег - банковской выпиской, распиской, ячейкой с реальным депозитарием, - такую сделку легко признать мнимой. А если позже наследники прежнего собственника докажут, что деньги не передавались, квартиру можно вернуть через суд как часть наследственной массы.

3. Завещание, составленное незадолго до смерти

Завещание, оформленное за несколько дней или недель до смерти наследодателя, - один из самых частых поводов для судебных споров. Если можно доказать, что человек в этот период проходил лечение сильнодействующими препаратами, перенёс инсульт или иное тяжёлое состояние, завещание оспаривают по статье о недееспособности или неспособности понимать значение своих действий. Отдельный риск - наследники, которые формально указаны в завещании, но не вступили в наследство (например, живут за границей и пропустили срок по уважительной причине): у них есть законные основания восстановить срок и оспорить уже состоявшуюся продажу.

2. Подаренная квартира

Дарение - удобный инструмент для передачи имущества внутри семьи, но и один из самых частых способов вывести квартиру из-под возможного взыскания - например, перед банкротством собственника или разделом имущества. Если купле-продаже предшествовало недавнее дарение той же квартиры между родственниками, это сигнал изучить всю цепочку собственников внимательнее, а не только последнего продавца.

1. Квартира, купленная с использованием материнского капитала

Это один из самых тяжело проверяемых рисков. По закону при использовании маткапитала детям обязаны выделить доли в квартире. Если доли не выделены, а квартиру впоследствии продали, ребёнок вправе оспорить сделку по достижении совершеннолетия - причём срок исковой давности часто отсчитывается не с момента сделки, а с момента, когда наследник узнал о нарушении своих прав. Это означает, что риск может реализоваться и через 10, и через 20 лет после покупки. Проверить использование маткапитала в прошлых сделках почти невозможно без полной истории переходов права и документов оснований из Росреестра.

Как снизить риск при покупке

• Запросите полную выписку из ЕГРН с историей переходов права, а не только сведения о текущем собственнике.
• Если продавец получил квартиру по наследству - попросите показать само завещание и справку о круге наследников у нотариуса.
• Уточните, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал, и если да - выделены ли доли детям.
• Если недавно была сделка дарения между родственниками, проверьте историю собственников до неё.
• При сделке между родственниками попросите подтверждение фактической передачи денег.

Не уверены в выбранной квартире

Пришлите адрес и документы по телефону - проверим историю объекта и скажем, какие риски актуальны именно для него, до того как вы внесёте аванс.

8 909 440-80-80

Все статьи