Как сохранить квартиру, если она куплена до брака

По общему правилу имущество, приобретённое до брака, остаётся личной собственностью его владельца и разделу при разводе не подлежит. На практике это правило работает не всегда: если в период брака в объект вкладывались общие семейные деньги — гасилась ипотека, делался капитальный ремонт, — второй супруг вправе претендовать на часть этих вложений, а иногда и на саму недвижимость. Разбираем, как это происходит и как защитить добрачное имущество заранее.

Ипотека, выплаченная в браке

Если квартира куплена в ипотеку до брака, а сам кредит гасился уже в период брака, суд может обязать собственника компенсировать супругу половину суммы, выплаченной за счёт общих семейных средств. Формально квартира остаётся личной собственностью, но вернуть деньги при разводе всё равно придётся — и нередко для этого приходится продавать саму квартиру, если других средств нет.

Капитальный ремонт и вложения, увеличивающие стоимость объекта

По семейному законодательству имущество, принадлежавшее супругу до брака, может быть признано совместной собственностью, если за время брака за счёт общих средств были произведены вложения, значительно увеличивающие его стоимость, — капитальный ремонт, реконструкция, пристройка. Так, участок или дом, доставшийся одному из супругов до брака или по наследству, может стать предметом раздела, если строительство или ремонт велись уже в браке.

Совместные долги делятся так же, как совместное имущество

Кредиты, взятые в период брака, по умолчанию считаются общими обязательствами супругов — даже если деньги пошли на бизнес одного из них, а в залог была отдана добрачная квартира другого. Если кредит не возвращён, взыскание может быть обращено именно на добрачное имущество, оформленное в залог, независимо от того, кто именно распоряжался заёмными средствами.

Отсутствие брака не создаёт совместной собственности

Российское законодательство не признаёт институт «гражданского брака»: имущество, оформленное на одного из партнёров, юридически принадлежит только ему, даже если фактические расходы на покупку нёс другой партнёр. Устные договорённости и наличные платежи без документального подтверждения практически невозможно доказать в суде — партнёр, не указанный в правоустанавливающих документах, при расставании остаётся без прав на объект, за редким исключением права на проживание.

Заниженная цена в договоре может обернуться против вас же

Если при покупке в договоре указана заниженная стоимость — например, чтобы продавец не платил налог, — при разделе имущества суд, скорее всего, будет исходить именно из этой официальной суммы, а не из фактически уплаченной. Если реальная сделка стоила в несколько раз больше указанной в договоре цены, при разводе это уже не поможет — раздел произойдёт по документальной стоимости.

Брачный договор — единственный способ гарантированно защитить имущество

Брачный договор можно заключить как до регистрации брака, так и в любой момент во время него, оформляется у нотариуса. В нём можно прямо прописать, что имущество и кредиты, оформленные на одного из супругов, остаются его личной собственностью и личными обязательствами независимо от того, из каких средств они оплачивались. Это не отменяет полностью риск судебного спора, но существенно снижает вероятность того, что суд присудит компенсацию или признает добрачное имущество совместным.

Как защитить добрачную недвижимость

• Заключите брачный договор — до свадьбы или в любой момент в браке, через нотариуса.
• Сохраняйте документы, подтверждающие, что ипотека или ремонт добрачного объекта оплачивались из личных, а не общих средств, если это возможно доказать.
• Не оформляйте недвижимость на партнёра, если вы не состоите в официальном браке, — устные договорённости не защищают ваши вложения.
• Не соглашайтесь на занижение цены в договоре купли-продажи — при разводе суд будет исходить из указанной в документах суммы.
• Не используйте добрачную недвижимость как залог по кредитам, взятым в период брака, без предварительного брачного договора.

Хотите защитить добрачное имущество

Опишите ситуацию по телефону — подскажем, какие риски актуальны именно для вас и как оформить защиту грамотно.

8 909 440-80-80

Все статьи