Секреты покупки квартиры в ипотеку: как не переплатить

Большинство покупателей вторичного жилья сначала выбирают квартиру и только потом идут за одобрением ипотеки — и эта очерёдность обходится в сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей переплаты. Разбираем, как правильно выстроить процесс, что банк на самом деле проверяет в объекте недвижимости и когда невыгодно гнаться за низкой ставкой.

Сначала одобрение, потом выбор квартиры

Типичная ошибка — сначала найти понравившуюся квартиру, а затем идти за одобрением ипотеки. Банк с минимальной ставкой, на который рассчитывал покупатель, отказывает; другой одобряет меньшую сумму; в итоге сделку приходится закрывать в банке с самыми высокими процентами — просто потому, что выбор уже не оставляет времени искать другой вариант. Правильный порядок обратный: сначала получить одобрение сразу в нескольких банках и на все доступные программы — и на вторичное жильё, и на новостройки, — а затем выбирать объект, уже зная реальные условия.

Банки оценивают только официальный доход

Сегодня банки подтверждают доход через налоговую или Госуслуги — доход «в конверте» подтвердить нечем, и по нему крупные банки в ипотеке отказывают. Более мягкие условия предлагают отдельные банки с существенно более высокой ставкой. Если часть дохода официально не подтверждена, легализовать её стоит заранее: банк обычно смотрит картину за последние полгода-год, так что готовиться нужно заблаговременно.

Кредитная история портится даже без вашего участия

На одобрение влияет не только доход, но и кредитная история — а испортить её может даже чужая попытка мошенничества: запрос в кредитное бюро от имени человека, о котором тот не знал, иногда оставляет след в истории. Поэтому кредитную историю стоит проверять заранее, до похода в банк, а не после отказа.

Одобрение в зарплатном банке — не всегда лучшее условие

Расчёт на специальные условия в банке, где начисляется зарплата, часто не оправдывается: скидка за «зарплатность» обычно не превышает 0,3–0,5 процентного пункта, тогда как разница между разными банками на рынке может достигать нескольких процентов. Стоит сравнить условия нескольких банков, а не ограничиваться тем, где уже открыт счёт.

Что на самом деле проверяет банк перед одобрением объекта

Одобрение банка не означает, что у объекта нет юридических рисков. Банк проверяет прежде всего то, зарегистрируется ли переход права собственности на заёмщика, — а сопутствующие риски покрывает страховка, которую банк оформляет на такие сделки, закладывая в тариф статистическую долю проблемных случаев. Более глубокая проверка — история переходов права, круг возможных наследников, семейное положение продавца на момент предыдущих сделок — в стандартную банковскую проверку не входит. Именно из-за этого встречаются случаи, когда квартиру, полностью одобренную и профинансированную банком, спустя годы оспаривают в суде из-за проблем, возникших в одной из более ранних сделок в её истории. Судебная практика по таким спорам складывается неровно: решения в пользу добросовестных покупателей встречаются наряду с обратными.

Когда невыгодно гнаться за низкой ставкой

Ставки по ипотеке следуют за ключевой ставкой Центробанка, но вместе со снижением ставок растёт и цена на вторичном рынке — покупатели, ожидающие снижения на 1 процентный пункт, нередко теряют на росте цены объекта куда больше, чем экономят на процентах. Если ставка на момент покупки высокая, а позже ключевая ставка снижается, кредит можно рефинансировать — переплата за несколько месяцев обычно оказывается меньше, чем рост стоимости объекта за то же время.

Как избежать переплаты при покупке в ипотеку

• Получите одобрение сразу в нескольких банках и на все доступные программы, прежде чем начинать выбирать конкретную квартиру.
• Заранее проверьте свою кредитную историю и подтверждённый доход — банк оценивает картину за последние полгода-год.
• Сравните условия нескольких банков, а не ограничивайтесь зарплатным — разница может достигать нескольких процентных пунктов.
• Помните, что одобрение банка подтверждает регистрацию перехода права, а не полную юридическую чистоту объекта, — эти проверки нужно проводить отдельно.
• Не откладывайте покупку исключительно в ожидании более низкой ставки — соотносите потенциальную экономию на процентах с вероятным ростом цены объекта.

Хотите проверить объект и выбрать ипотечную стратегию

Опишите ситуацию по телефону — поможем подобрать банк и программу, а также проверим историю выбранного объекта перед сделкой.

8 909 440-80-80

Все статьи